民法租约：2027年在巴黎出租公寓的7大优势

租金管控有望延长至2028年，空置住房附加税上调，总统大选各方纲领针锋相对：2027年对巴黎业主而言将是充满不确定性的一年。民法租约提供了其他合同所没有的东西：灵活性。但有一个前提：按其本来用途使用它——这是一种面向“所租住房并非其主要住所”的租客的租约。

民法租约概览

民法租约（又称《民法典》租约）受《民法典》第1709条及以下条款管辖，而不受1989年7月6日法律管辖。它适用于不构成租客主要住所的租赁：企业为员工租用的住房、出差派驻的员工、临时落脚处、第二住所。决定适用何种制度的，是住房的实际用途，而非合同的名称。

1. 租期自由约定

几个月、一年或更久：租期由双方协商确定。法律不强制规定最短租期，租约在约定期满时终止，不强制默示续约。您清楚知道何时收回房产。

2. 租金自由协商

租金管控适用于主要住所租约和流动租约。依法有效订立的民法租约不受其约束：租金根据市场、地段和服务与租客商定。这种自由的前提是，该住房确实不是居住者的主要住所：这正是重新定性问题的关键所在。

3. 有偿付能力的租客

为员工安排住房的企业、出差派驻的员工、顾问、研究人员、处于换房过渡期的家庭：民法租约的客户寻找的是可拎包入住、住上数月的公寓，其住宿费用有时由雇主承担。我们关于企业租赁的文章详细介绍了这一市场。

4. 押金自由约定

流动租约禁止收取任何押金，传统带家具出租的押金上限为两个月租金。在民法租约中，押金金额由双方自由约定，可以根据住房及其家具的价值调整担保。

5. 退出安排清晰

租客没有续住权，也没有1989年法律规定的解约事由限制：租约终止条件在合同中约定，并须遵守诚信原则。对于计划出售房产、安排亲属入住或调整策略的业主而言，这是决定性的优势。

6. 住房不再空置

巴黎已投票通过，自2027年起将空置住房税提高至第一年按租赁价值的30%征收，此后各年为60%。一年中连续居住超过90天，即足以使住房不被视为空置：因此，几个月的民法租约就能改变局面。详情请见我们关于巴黎空置住房的文章。

7. 灵活应对2027年的不确定性

总统候选人在住房问题上立场对立：一方主张全面推行租金管控，另一方主张取消。只需承诺几个月，您就能在规则变化时调整策略，而不必等待三年租约到期。请阅读我们对让-吕克·梅朗雄和右翼纲领的分析。

民法租约、流动租约、传统带家具出租：对比

需要遵守的规则

• 核实并留存证明，证明租客的主要住所在别处：租金收据、房产税通知单、住宿证明。
• 在租约中明确写明住房用途和居住事由，不留任何歧义。
• 优先选择数月的租期：2026年2月，巴黎司法法院将连续签订的短期民法租约重新定性为旅游出租。
• 避免无休止的续租：长期定居的租客可能会将您的住房变成其主要住所。
• 请房地产法律师审阅租约范本。

民法租约不是规避规则的手段：它是适用于特定情形的合同。用得好，它是巴黎市场上最灵活的租约。

税务方面没有变化：无论采用何种租约，带家具出租的住房均属于工商业利润（BIC）范畴（LMNP身份，即非职业带家具出租者）。请参阅我们关于巴黎LMNP身份的文章。