Bonne nouvelle pour la moyenne durée : contrairement à la location saisonnière, elle n'est pas touchée par la loi Le Meur. Mais le choix entre micro-BIC et régime réel reste décisif pour votre rentabilité. Voici comment payer le juste impôt sur votre location meublée en 2026.
Moyenne durée = location meublée classique
La moyenne durée (via bail civil ou bail mobilité, en meublé) relève de la location meublée classique, et non du meublé de tourisme. Conséquence majeure : elle n'est pas concernée par la loi Le Meur qui a durci la fiscalité de la courte durée. Vos loyers sont imposés en BIC, avec deux régimes possibles : micro-BIC ou régime réel.
Le statut LMNP
La plupart des propriétaires relèvent du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il s'applique tant que vos recettes locatives restent sous 23 000€/an ou ne dépassent pas les autres revenus de votre foyer. Au-delà de ces deux conditions cumulatives, vous basculez en Loueur en Meublé Professionnel (LMP), au régime social différent.
Micro-BIC : simple mais limité
Le micro-BIC s'applique automatiquement sous le plafond. Pour la location meublée classique (longue et moyenne durée), il est resté inchangé en 2026 :
- Abattement forfaitaire de 50% sur les recettes
- Plafond de 77 700€ de recettes annuelles
- Aucune charge à justifier, une seule case à remplir
Son avantage est la simplicité. Son inconvénient : l'abattement de 50% est souvent inférieur à vos charges réelles, surtout si vous avez un emprunt en cours.
Régime réel : l'arme de l'amortissement
Le régime réel permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux, comptabilité) et d'amortir le bien — c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction de sa valeur (hors terrain) et du mobilier.
Grâce à l'amortissement, de nombreux propriétaires au régime réel paient un impôt proche de zéro sur leurs loyers pendant 8 à 10 ans, voire davantage.
Micro-BIC ou réel : comment choisir ?
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Abattement / déduction | 50% forfaitaire | Charges réelles + amortissement |
| Plafond de recettes | 77 700€ | Aucun |
| Comptabilité | Aucune | Liasse fiscale (expert-comptable conseillé) |
| Idéal si… | Charges < 50% des loyers | Charges + amortissement > 50% des loyers |
Règle simple : dès que vos charges et amortissements dépassent 50% de vos recettes — ce qui est presque toujours le cas pour un bien parisien avec emprunt — le régime réel devient gagnant. Les frais de comptabilité (400 à 600€/an pour un cabinet spécialisé) sont eux-mêmes déductibles.
Exemple chiffré (meublé, 18 000€ de loyers/an)
| Régime | Calcul | Base imposable |
|---|---|---|
| Micro-BIC | 18 000€ − 50% | 9 000€ |
| Régime réel | 18 000€ − charges − amortissement | souvent 0 à 3 000€ |
Estimation indicative — le résultat dépend de votre emprunt, de la valeur du bien et de vos charges réelles.
Points de vigilance
- Immatriculation obligatoire : déclarez votre activité pour obtenir un numéro SIRET (gratuit, via l'INPI), que vous soyez au micro ou au réel.
- Plus-value à la revente : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. L'arbitrage se pense sur le long terme.
- Prélèvements sociaux : 18,6% sur le revenu imposable en LMNP.
- Seuil LMP : au-delà de 23 000€ de recettes ET si elles dépassent les autres revenus du foyer, vous changez de statut.
⚠️ Faites valider vos chiffres par un comptable
Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Le choix du régime et le calcul de l'amortissement doivent être validés par un expert-comptable spécialisé en location meublée, en fonction de votre situation.
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