La fiscalité de la location saisonnière a profondément changé avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Abattements réduits, plafonds abaissés, passage au régime réel pour beaucoup de loueurs : voici ce que tout propriétaire d'un meublé de tourisme à Paris doit comprendre pour ses revenus 2025 et 2026.
Location saisonnière : quel régime fiscal ?
La location saisonnière (Airbnb, Booking, Abritel…) relève du statut de meublé de tourisme : un logement loué à une clientèle de passage pour de courtes durées, sans que le locataire y élise domicile. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers. Deux régimes existent : le micro-BIC (forfaitaire) et le régime réel.
Ce que change la loi Le Meur
La loi du 19 novembre 2024, surnommée « loi anti-Airbnb », a réduit les avantages du micro-BIC pour les meublés de tourisme. Ces changements s'appliquent dès les revenus 2025, déclarés au printemps 2026.
| Type de bien | Avant la réforme | Depuis la loi Le Meur |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | Abattement 50% · plafond 77 700€ | Abattement 30% · plafond 15 000€ |
| Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) | Abattement 71% · plafond 188 700€ | Abattement 50% · plafond 77 700€ |
Au-delà de ces plafonds, le passage au régime réel devient obligatoire. Concrètement, un meublé non classé qui génère plus de 15 000€ de recettes par an bascule automatiquement au réel — un seuil vite atteint avec un seul bien bien situé à Paris.
Classé ou non classé : un choix devenu fiscal
Le classement en étoiles, autrefois facultatif, est devenu un véritable bouclier fiscal. Pour 150 à 400€ de frais d'inspection (par un organisme accrédité Cofrac, valable 5 ans), vous multipliez votre plafond micro-BIC par cinq (de 15 000€ à 77 700€) et votre abattement passe de 30% à 50%.
Pour un loueur dégageant des recettes significatives, le gain fiscal annuel du classement peut dépasser plusieurs milliers d'euros. C'est désormais une décision économique avant d'être commerciale.
Micro-BIC ou régime réel : exemple chiffré
Prenons un studio non classé à Paris générant 20 000€ de recettes annuelles.
| Régime | Calcul | Base imposable |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Plafond 15 000€ dépassé → non éligible | — |
| Régime réel (obligatoire) | Recettes − charges réelles − amortissement | Souvent proche de 0€ |
Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, commissions de plateforme, frais de gestion, assurance, comptabilité) et d'amortir le bien. Pour un propriétaire avec un emprunt ou des charges élevées, il aboutit souvent à un impôt très faible, voire nul pendant plusieurs années.
Les autres obligations à Paris
- Plafond de 120 nuits/an pour la location de votre résidence principale (certaines communes peuvent l'abaisser à 90).
- Déclaration en mairie obligatoire et numéro d'enregistrement à 13 chiffres sur toutes les annonces.
- Changement d'usage exigé pour une résidence secondaire louée en courte durée à Paris, avec compensation possible.
- Taxe de séjour collectée pour le compte de la Ville.
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) due dès 5 000€ de chiffre d'affaires.
Cotisations sociales et revente
En LMNP, vos revenus supportent les prélèvements sociaux (18,6%). Si vos recettes de courte durée dépassent 23 000€/an, vous basculez vers les cotisations sociales des indépendants. Point nouveau et important : depuis la réforme, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente — ce qui peut alourdir l'imposition à la sortie. L'arbitrage doit donc se penser sur le long terme.
⚠️ Faites valider vos chiffres par un comptable
La fiscalité de la location meublée évolue vite et chaque situation est unique. Les éléments ci-dessus sont donnés à titre informatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Avant toute décision, faites confirmer votre stratégie par un expert-comptable spécialisé en location meublée.
Full Concierge optimise votre location à Paris
Nous gérons 150+ appartements à Paris et en petite couronne, et nous vous accompagnons sur toutes les dimensions réglementaires et opérationnelles, en lien avec nos partenaires comptables. Estimation gratuite sous 24h.
