巴黎民法租约：适用于谁、需要遵守哪些规则

2026年，巴黎的租金管控是制约租赁收益的主要因素。然而，有一种鲜为人知的法律框架，可以完全合法地自由确定租金：民法租约。这一细分领域仅适用于特定类型的租客，已成为注重收益的巴黎业主的首选。

民法租约究竟是什么？

民法租约（有时称为“普通法租约”或“《民法典》租约”）是受《民法典》第1708条及以下条款管辖的租赁合同，而不受规范大多数住宅租约的1989年法律管辖。这一技术性区别至关重要：它意味着民法租约不受适用于传统租约的租金管控、租期规定和续约义务的约束。

具体而言，民法租约允许业主和租客自由协商：

• 租金金额（无上限，无参考租金）
• 租期（最长9年）
• 解约条件（提前通知期、事由）
• 特别条款（维护、费用、工程）

民法租约并非规避法律：它是一个在法律上独立的框架，专为传统租赁关系不适用的特定情形而设计。

什么时候可以使用民法租约？

民法租约并不适用于所有租赁。其法律效力取决于一个基本标准：该住房不得构成租客的主要住所。如果不满足这一条件，法官可将民法租约重新定性为传统住宅租约，并追溯适用租金管控。

适用民法租约的租客类型

• 为其高管或派驻员工租房的法国或国际企业
• 为外交人员提供住房的使馆和机构
• 已在别处拥有主要住所的租客的第二住所
• 主要住所仍在国外的长期派驻外派人士
• 交换生或双学位项目的外国留学生（须签订特定合同）

不适用的租客类型

以所租住房为唯一地址的巴黎年轻上班族不能签订民法租约：该住房将自动被视为其主要住所。租约将被重新定性。

民法租约与流动租约：有何区别？

流动租约（由2018年《ELAN法》设立）常与民法租约混淆。两者有一些共同点（带家具出租、不自动续约），但规则差异很大，尤其是在租金方面。

租金可以期待多少？

没有巴黎租金管控的约束，民法租约的租金可以明显高于传统租约。根据我们管理的150多套房产的数据，与受管控的参考租金相比，典型差距为+30%至+50%。

数据示例（带家具一居室，45平方米）

仅为参考估算——每套房产都会进行专门研究。

业主可获得的实际好处

1. 收益最大化

自由租金是巴黎提升收益的首要杠杆。在面积相同的情况下，采用民法租约的业主每年可多获得4,000至8,000欧元的收入。

2. 优质且有偿付能力的租客

适用的租客类型（企业、使馆、企业外派人士）在结构上具备偿付能力。80%的情况下，租金由租客的雇主直接承担：欠租风险几乎为零。

3. 资产配置灵活

租约期满时（通常为1–2年），业主无需提前通知、也无需说明理由即可收回房产，这与传统住宅租约不同。如果您计划转售、自住或改变出租策略，这是理想选择。

4. 使用强度低于短期出租

民法租约通常一年只有1–3位租客，而短期出租则为30–60位。更替更少、磨损更少、维护更少：您的房产老化得更慢。

注意要点

被法院重新定性

民法租约的主要风险是：如果无法核实租客的主要住所，法官可能将其重新定性为住宅租约。因此必须：

• 要求提供主要住所在别处的证明（租约、居住税单、租金收据）
• 在合同中明确写明该住房并非主要住所
• 优先选择资料齐全的企业客户

合同起草

与住宅租约不同，民法租约没有官方标准合同。合同应由经验丰富的专业人士（物业管理人、律师、公证人）起草，以避免不公平条款或造成损失的疏漏。

民法租约适合您吗？

如果您在巴黎拥有符合以下条件的房产，民法租约尤其适合您：

• 位于对高管和外派人士有吸引力的中心区或住宅区（6区、7区、8区、16区、17区……）
• 按酒店标准配备家具和设施
• 可出租3个月至2年
• 您不希望亲自管理（档案、合同、租客关系）

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